8월 3일 발표된 개편안의 핵심은 숫자 두 개예요. 14억과 9억. 실제 사는 1주택은 종합부동산세 공제가 14억원으로 오릅니다. 살지 않는 1주택은 9억원으로 내려가요. 부동산 세제 개편안 정리를 한 줄로 줄이면 이렇습니다. 기준이 ‘몇 채’에서 ‘어디 사는가’로 옮겨갔어요.
다만 확정된 세법은 아닙니다. 정부안은 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이에요. 지금은 계산표가 바뀐다는 신호로 읽는 게 맞습니다.
부동산 세제 개편안 정리
첫째, 종부세 과세 기준이 주택 수에서 주택가액으로 넘어가요. 2028년부터는 1주택이든 3주택이든 같은 세율표를 씁니다. 과표 94억원 초과 구간은 5.0%가 적용돼요.
둘째, 양도세의 장기보유특별공제가 둘로 쪼개집니다. 주택은 장기거주 소득공제로 이름이 바뀌고, 2029년부터 보유공제는 사라져요. 1주택자는 거주 연 8%, 최대 80%만 남습니다.
셋째, 한꺼번에 오지 않아요. 2027년 종부세부터 시작해 2029년 양도세까지 3년에 걸쳐 단계를 밟습니다.
실거주 14억, 비거주 9억이 가르는 것
1세대 1주택자의 기본공제가 거주 여부로 갈립니다. 거주하면 14억원, 비거주면 9억원이에요. 그 외 보유자는 4억원을 깔고, 거주주택 비중에 따라 최대 5억원을 더 받아요.
과세표준을 키우는 장치도 함께 움직여요. 공정시장가액비율은 2027년 60%에서 70%로 오릅니다. 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년 80%까지 갑니다. 세부담 상한도 150%에서 200%로 열렸어요.
부동산 세제 개편안 정리에서 놓치기 쉬운 건 세액공제입니다. 보유 기간으로 주던 공제가 거주 기간 기준으로 바뀝니다. 금액 한도는 2028년 600만원으로 묶여요.
공시가격 16억 아파트로 계산해 봤어요
시가로 23억원 안팎인 서울 아파트를 가정했습니다. 재산세 공제분과 농어촌특별세, 세액공제는 뺀 단순 계산이에요.
| 구분 | 26년 현행 | 27년 거주 | 27년 비거주 |
| 기본 공제 | 12억원 | 14억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 70% |
| 과세표준 | 2.4억원 | 1.4억원 | 4.9억원 |
| 종부세(추정) | 약 120만 원 | 약 70만 원 | 약 283만 원 |
같은 집인데 사느냐 마느냐로 200만원 넘게 벌어져요. 전세를 준 1주택자에게는 이 차이가 실입주를 고민하게 만드는 압력이 됩니다.
정부가 기대하는 그림
정부는 매물이 나오는 쪽에 걸었습니다. 보유세가 무거워지기 전에 팔 길을 열어 준 게 다주택자 양도세 중과 한시 완화예요. 2027년 양도분은 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p로 낮아집니다.
구윤철 부총리는 시가 30억원까지는 세 부담이 오히려 줄어든다고 설명했어요. 전월세 물건 대부분이 그 구간에 있다는 논리입니다. 65세 이상 고령자를 겨냥한 특례도 새로 들어갔어요. 수도권 집을 팔고 지방으로 옮기면 2027년 양도세를 50% 깎아 줍니다.
시장이 걱정하는 그림
반대편 근거도 구체적이에요. 비거주 1주택자가 실입주를 택하면 임대 물건이 줄어듭니다. 아실 집계로 8월 4일 서울 전세 매물은 2만 803건이었어요. 1월 1일보다 9.8% 적은 수준입니다.
부동산 세제 개편안 정리에서 가장 갈리는 대목이 여기예요. 전문가들은 ‘똘똘한 한 채’가 사라지는 대신 자리를 옮길 것으로 봅니다. 세제상 유리한 가격대로 수요가 몰리면 중저가 주택이 먼저 오를 수 있다는 진단이에요. 이번 개편의 5년 세수효과는 약 3조 4,430억원으로 추산됐습니다.
그런데 세제는 수요의 방향만 바꿉니다. 새로 지어지는 집의 수는 공급 정책이 정해요.
남은 변수와 확인할 것
부동산 세제 개편안 정리의 결론은 ‘아직’입니다. 국회 논의에서 세율표와 공제 한도는 바뀔 수 있어요. 8월 3일 이전에 계약금을 낸 일시적 2주택자는 종전 3년 규정이 적용됩니다.
오늘 할 일은 하나예요. 부동산공시가격 알리미에서 내 집 공시가격부터 열어 보세요. 14억원과 9억원 중 어느 쪽에 가까운지 확인하면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 살지 않는 1주택인데, 언제부터 세금이 오르나요?
A. 종부세는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 올해 고지분은 현행 기준으로 나와요.
Q. 2026년에 이미 판 다주택자도 중과 완화를 받나요?
A. 2년 이상 보유했다면 2026년 양도분도 대상입니다. 2027년 이후 예정·확정신고 때 완화 세율이 적용돼요.
Q. 한집에 10년 넘게 살았는데 양도세 혜택이 있나요?
A. 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택이면 해당돼요. 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 오릅니다.