이재명 대통령이 취임 1주년 회견에서 “보유세가 낮다”며 부동산 보유세 인상 예고를 시사했어요. 부동산 보유세가 오르는 두 갈래 경로와 실거주 우대 기준, 세입자 전가 우려까지 7월 세제 개편 전에 짚어볼 핵심을 정리했어요.
내 집을 가진 분에게도, 아직 마련하지 못한 분에게도 부동산 보유세는 민감한 주제예요. 해마다 6월이면 재산세 고지서가 날아오고, 봄에 공시가격이 발표될 때마다 세금이 얼마나 늘지 신경 쓰이죠. 그런데 이재명 대통령이 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 “우리나라 보유세가 대체로 낮다”고 말하면서, 이 주제가 다시 화두로 떠올랐어요.
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대통령은 정확히 뭐라고 했을까
이 대통령은 회견에서 서구 선진국처럼 보유 부담을 갖게 하는 게 맞다고 했어요. 그러면서 세제·금융·규제·공급을 조만간 한꺼번에 정리하겠다고 밝혔고, 세제 문제는 내년 예산과 함께 다뤄야 해서 7월에야 가능하다고 부동산 보유세 인상 예고를 설명했어요.
눈여겨볼 대목은 표현의 결이에요. 이 대통령은 다주택자만 겨냥하지 않았어요. 거주 목적 주택은 보호하되, 부동산이 투기 수단이 됐다면 그에 맞는 부담이 필요하다는 쪽이었죠. 집을 한 채 가졌더라도 실제로 살지 않는 집이라면 부담을 늘릴 수 있다는 뜻으로 읽혀요.
그래서 보유세가 뭔데
보유세는 집을 가지고 있는 동안 해마다 내는 세금이에요. 재산세와 종합부동산세(종부세)가 여기 들어가요. 살 때 내는 취득세, 팔 때 내는 양도소득세와는 성격이 달라요. 소유하고 있다는 사실만으로 매년 부과되죠.
부동산 보유세를 강화하면 투자 목적으로 여러 채를 쥔 사람의 수익률이 떨어져요. 그러면 일부는 집을 내놓겠죠. 수요는 누르고 매물은 늘려 가격을 안정시키려는 의도예요.
세율을 안 건드리고도 올리는 두 갈래 길
법으로 세율 자체를 올리려면 국회를 통과해야 해요. 시간도, 정치적 논쟁도 따라붙죠. 그래서 정부가 쓸 수 있는 더 빠른 카드가 두 개 있어요.
첫째는 공정시장가액비율이에요. 보유세는 ‘공시가격 × 공정시장가액비율’로 과세표준을 정해요. 이 비율은 법 개정 없이 시행령으로 60~100% 사이에서 조정할 수 있어요. 2009년 도입 뒤 재산세는 60%, 종부세는 80%였죠. 이후 윤석열 정부가 1주택자 재산세분을 43~45%까지 한시 인하했어요. 그런데 정부는 2025년부터 이 한시 인하를 끝내고 법정 수준인 60%로 되돌렸죠. 이 수치만 끌어올려도 같은 집의 세금이 늘어요.
둘째는 공시가격 현실화율이에요. 실제 거래가격 대비 공시가격의 비율인데, 공동주택 기준으로 4년째 69%에 묶여 있어요. 문재인 정부는 2020년 로드맵으로 현실화율을 단계적으로 90%까지 올리려 했지만, 윤석열 정부가 이를 동결했죠. 정부가 다시 이 비율을 높이면, 기준 금액인 공시가격이 커지면서 보유세 부담도 따라 올라요.
여기서 한 가지 짚을 점이 있어요. 2026년 1월 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 올랐어요. 현실화율은 그대로여도 시세 급등이 공시가격에 반영된 결과죠. 그 여파로 종부세 부과 대상은 1년 새 53.3% 늘어 48만여 가구가 됐어요.
양도세 쪽도 함께 손질될 듯
전문가들은 장기보유특별공제 손질도 거론해요. 지금은 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도세를 깎아주는데, 최대 80%까지 감면돼요. 정부는 ‘직접 살지 않은 보유 기간’에 주던 혜택을 줄이는 쪽을 검토할 것으로 보여요. 실거주는 보호하고, 장기 보유만으로 얻는 차익은 덜어내겠다는 방향이죠.
핵심 기준은 ‘실거주’
흩어진 신호를 모으면 한 단어로 좁혀져요. 바로 실거주 우대예요. 취득세, 부동산 보유세, 양도세까지 사고-보유-파는 전 과정을 ‘실제 사는 집’ 중심으로 다시 짜겠다는 거예요.
다만 시장이 정부 뜻대로 움직일지는 미지수예요. 집값이 더 오른다고 믿는 사람이 많으면, 세금을 더 내더라도 버티는 쪽을 택할 수 있어요. 강남권이나 용산처럼 상승세가 가팔랐던 곳일수록 그런 경향이 강하죠.
또 하나 걱정거리는 전가예요. 집주인이 늘어난 보유세를 전월세 보증금에 얹으면, 부담은 결국 세입자에게 넘어가요. 이 대통령은 최근 전세난을 두고 정상화 과정이라 했지만, 오세훈 서울시장은 현장의 고통을 모르는 시각이라고 반박했어요. 참고 뉴스 : 전셋값 오르는 건 정상화 과정이라는…
부동산 보유세 인상 예고 정리하자면
부동산 보유세 인상 예고는 7월 세제개편안에서 윤곽이 드러날 가능성이 커요. 그 전에 우리가 확인할 한 가지는 분명해요. 내 집이 ‘사는 집’인지 ‘굴리는 집’인지에 따라 세금의 방향이 갈린다는 점이에요. 발표를 기다리며 내 상황을 미리 점검해두면 좋겠어요.
FAQ
Q. 1주택 실거주자도 보유세가 오르나요?
실거주 주택은 보호하겠다는 방향이지만, 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율이 올라가면 실거주자도 영향을 받을 수 있어요. 다만 투기·다주택 대비 부담 폭은 작게 설계될 가능성이 거론돼요.
Q. 보유세 인상은 언제부터인가요?
이 대통령은 세제 개편 시점으로 7월을 언급했어요. 내년 예산안과 함께 다뤄야 해서 그 무렵 윤곽이 나올 전망이에요.
Q. 전세난과 보유세는 무슨 관계인가요?
보유세가 오르면 일부 집주인이 늘어난 부담을 전월세 가격에 전가할 수 있어요. 이 경우 세입자 부담이 커질 수 있다는 우려가 함께 제기돼요.